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事前监管“霸王条款” 今年有望实现买房“一号一备”

字号+ 作者:萧筱然 来源:成都日报 2013-03-16 10:06 我要评论( )

买房,对每一位老百姓来说,都是一件大事。一套房屋价格少则几十万,多则上百万,对于一些低收入消费者来说,一套房屋的价格就意味着几年或十几年的积蓄。如此大

    
  买房,对每一位老百姓来说,都是一件大事。一套房屋价格少则几十万,多则上百万,对于一些低收入消费者来说,一套房屋的价格就意味着几年或十几年的积蓄。如此大额消费若出现纠纷问题,谁能不着急不焦心?而事实上,不少房产商却利用单方面选择格式合同条款、附加有利于自身脱责的补充协议等“霸王条款”,让购房的消费者吃了不少“哑巴亏”,也因此而引起了不少合同纠纷。
  
  然而,这种困扰消费者的问题在今后将能得到有效解决。记者昨日从市工商局获悉,今年我市将针对商品房买卖合同文本制定备案监督措施,与市房管局协作,利用购房网签系统对房屋开发商实行“一号一备”——一个预售证号对应一个工商备案编号,对商品房买卖合同实现监督“全覆盖”。
  
  开发商备案滞后导致合同纠纷增多
  
  据了解,目前我市房产开发商售卖商品房过程都需在市房管局的网签系统监管下执行。而根据《四川省合同监督条例》和国家工商总局颁布的《合同违法行为监督处理办法》,房产开发商拟定的格式条款都应主动在工商局备案,接受监督。
  
  实际上,不少开发商为了逃避自身责任和工商部门的监管,在拟定附加协议和格式条款后并不自觉前往工商局备案,直到有消费者购房时因“霸王条款”引发合同纠纷后,开发商的不公平、不对等合同才得以曝光。“因部门监管职能不同,工商部门无法对全市的楼盘建设情况实时掌控,也就无法全覆盖监督开发商进行合同备案。”市工商局合同专管员郭利福对此很伤脑筋,“只有开发商建设的资源信息共享,合同备案滞后的问题才能得到有效解决。”
  
  “一号一备”将实现合同文本事前监管
  
  “我们目前与市房管局正在研讨磋商商品房买卖格式条款合同文本监管的相关事宜,今年内有望实现商品房网签备案系统‘一号一备’,即一个预售证号对应一个工商备案编号。”据市工商局相关负责人介绍,“一号一备”的方式不仅推进了格式条款的备案监督工作,深化备案监督方式,更能利用信息化手段提升格式条款备案效率,从而有效地减少合同纠纷。
  
  按照“一号一备”的预先设计,当房地产开发商依法取得某楼盘预售许可证,并通过密匙进入网签备案系统进行操作时,必须输入相应的工商备案编号,系统才能进行下一步的网签程序,并自动从工商机关数据库导入该企业工商备案号相对应的备案合同文本内容,买受人也才能通过密匙与该企业进行网上自助签约。“这种方式就将从前的开发商被动在工商备案变为主动备案,也把工商原来对合同的事后监管变为了事前监管,保证了合同的相对公平、公正,使消费者在知情权、选择权等各方面权益上得到保护。”
  
  典型案例>>>
  
  霸王条款:
  
  买受人在与出卖人签订认购书后,未在认购书约定期限内付清首期款/全款,或者拒绝签署《商品房买卖合同》的,则买受人所付立约定金不予返还。
  
  案情再现:
  
  购房者贾某于2012年3月3日在与成都某置业有限公司签订《楼宇认购书》,并向开发商交纳5万元定金后,成功定购了其开发建设的某别墅。同时,按照双方签订的《楼宇认购书》中第三条(二)项约定,贾某须在2012年3月9日前与开发商正式签订《商品房买卖合同》及补充协议等。但当贾某事后按照协议约定时间与开发商正式协商签订《商品房买卖合同》时,发现对方提供的合同及补充协议中存在诸多“霸王条款”和不对等违约责任,随即向开发商提出修改部分不合理、不对等性条款意见,但遭拒绝。贾某提出退房,并要求返还已付定金5万元,但均遭拒绝。最终,贾某未能在约定期限内与开发商签订《商品房买卖合同》。而开发商也按照《楼宇认购书》中约定的条款没收了贾某支付的5万元定金。2012年4月12日,贾某依法向市工商局提出了合同行政调解申请。经过工作人员的现场调解,最终,当事开发商当场承诺并如期在20日内无息退还了消费者贾某支付的5万元购房定金。
  
  案例解读:消费者有权就合同条款与开发商约定协商
  
  在这则案例中,贾某与开发商“成都某置业有限公司”签订了《楼宇认购书》,并按约定向开发商实际支付了5万元定金作为双方订立《商品房买卖合同》及补充协议的担保。按照定金罚则适用条件,当贾某未按照《楼宇认购书》约定,在规定期限内履行与当事人订立房屋买卖主合同义务时,属贾某违约,当事人有权不返还其已支付的5万元定金。但按照《合同法》“平等、自由、公平、诚实信用”原则和格式条款的要求以及《消费者权益保护法》有关规定,贾某有权与当事人就合同中条款约定进行协商约定。因此,造成合同双方未如期订立商品房买卖主合同并非归责于贾某单方面原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖主合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”规定,当事开发商理应返还贾某的5万元定金。
  
  

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